Anche per l’anno 2024 è confermata, per l’IMU, la riduzione dell’importo in caso di comodato gratuito. La normativa in materia di imposta municipale propria (IMU) prevede uno sconto del 50 per cento per gli immobili locati con contratto di comodato, nel rispetto di specifici requisiti.

La prima condizione da rispettare è che il contratto sia regolarmente registrato.

In secondo luogo si devono rispettare gli ulteriori requisiti previsti in merito ai soggetti comodatari dell’immobile.

La riduzione dell’IMU permette ai proprietari di seconda casa di beneficiare di uno sconto significativo.

La riduzione dell’IMU per l’immobile in comodato d’uso gratuito è una delle agevolazioni confermate dalla Legge di Bilancio 2020, che ha istituito la nuova imposta unica sulla casa e modificato notevolmente la disciplina in materia.

Di seguito ci soffermiamo nello specifico sullo sconto IMU con comodato d’uso gratuito, per capire chi paga e quando invece si applica l’agevolazione, alla luce della scadenza dell’acconto del 17 giugno.

La normativa di riferimento è contenuta nel comma 747, articolo 1, della legge n. 160/2019, che alla lettera c) prevede la riduzione della base imponibile al 50 per cento:

“per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.”

Come si evince dalla disposizione, sono previsti diversi limiti alla possibilità di beneficiare dello sconto IMU sulla seconda casa in comodato d’uso. Vediamo di seguito quali sono i requisiti da rispettare.

Lo sconto del 50 per cento sull’IMU spetta esclusivamente nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori e figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado.

L’agevolazione, quindi, spetta esclusivamente nel caso in cui sia stato stipulato e registrato un contratto di comodato d’uso, che ai sensi dell’art. 1803 del Codice Civile è definito come:

“il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile e immobile affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.”

La riduzione alla metà dell’importo IMU è riconosciuta se il contratto di comodato d’uso gratuito è stipulato tra parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli) ed, inoltre, in caso di regolare registrazione dello stesso.

Lo sconto del 50 per cento si applica dunque nell’ipotesi in cui il contratto sia stato regolarmente registrato entro 20 giorni in caso di contratto scritto o presentando richiesta all’Agenzia delle Entrate in caso di contratto verbale.

Si tratta di una delle regole fondamentali per determinare quando si ha diritto alla riduzione della base imponibile ai fini del calcolo dell’IMU.

Per beneficiare della riduzione di IMU al 50 per cento dell’importo dovuto sarà necessario, inoltre, rispettare ulteriori requisiti:

• l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale;
• l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
• il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
• il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso.
• Con l’articolo 3-quater della legge di conversione del Decreto Crescitaè stato abolito obbligo di invio della dichiarazione per la riduzione Imu sugli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta di primo grado. L’obiettivo alla base dell’eliminazione dell’obbligo di trasmettere la dichiarazione IMU segue la logica per la quale non è necessario che il contribuente attesti il possesso dei requisiti per beneficiare di agevolazioni il cui presupposto è già noto al Comune. Infatti, in merito ai contratti di comodato d’uso gratuito è previsto l’obbligo di registrazione, che mette l’Agenzia delle Entrate e gli enti interessati a conoscenza dei requisiti per fruire dello sconto.

Come anticipato, le regole per beneficiare dell’agevolazioni IMU, in caso di contratto di comodato d’uso, sono particolarmente stringenti e limitative.

Inoltre, seppur nel rispetto dei requisiti sopra elencati, è previsto l’obbligo di pagamento in misura intera delle due imposte nei seguenti casi:

• comodati per le abitazioni di lusso (Categorie catastali A1, A8 e A9);
• proprietari di 3 o più immobili ad uso abitativo;
• prima e seconda casa situate in due comuni differenti;
• residenza in un comune e seconda casa ubicata in un comune diverso;
• proprietari di immobili residenti all’estero;
• immobile concesso in comodato d’uso gratuito non adibito ad abitazione principale dal comodatario;
• contratto di comodato d’uso stipulato tra nonni e nipoti.

Facciamo altresì presente che a seguito della decisione di  Cass. Civ.,Sez. V, Ordinanza 20/12/2022, n. 37346, i Giudice di Piazza Cavour hanno deciso che non può rientrarvi la diversa ipotesi di concessione in comodato tra comproprietari del medesimo immobile, in quanto, il presupposto dell’esenzione pro quota per il comproprietario che l’abbia – o per i comproprietari che l’abbiano – destinato ad abitazione principale è fondato proprio sulla titolarità della quota di comproprietà e prescinde da una concessione in comodato da parte del comproprietario ivi non residente. Alla luce del principio di diritto affermato dalla giurisprudenza di legittimità deve quindi escludersi la possibilità di usufruire dell’agevolazione IMU in caso di comodato tra comproprietari.

Per tale ultima casistica si invitano i contribuenti a verificare i pagamenti, dei precedenti anni d’imposta, per evitare accertamenti.