Nella pretesa tributaria dell’IMU, molte volte, il contribuente può incorrere in errori nella determinazione del valore al 1 gennaio per le aree edificabili.

Nel presente articolo cerchiamo di fare chiarezza per una corretta autoliquidazione, evitando accertamenti, nell’ottica di applicazione concreta dello Statuto dei diritti del contribuente.

In primis, per giurisprudenza ricorrente, un’area edificabile è sottoposta al pagamento dell’IMU quando ricompresa nello strumento urbanistico di primo livello di pianificazione cioè nel piano strutturale comunale [Cassazione n. 27875 del 3/10/2023; Cassazione Sez. Unite n. 25506 del 30/11/2006] nulla rilevando se la vocazione è agricola [Cassazione n. 31478 del 13/11/2023].  Un terreno è considerato edificatorio quando la edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, oppure quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delineando una nozione di area edificabile, a fini fiscali, ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria. Per cui, la qualificazione edificatoria delle aree ex-agricole sussiste e decorre sin dal momento del loro inserimento nelle previsioni dello strumento urbanistico di primo livello del Comune, essendo irrilevante il perfezionamento dello strumento urbanistico; ne consegue che tale inserimento è sufficiente a determinare un incremento di valore che ne giustifica la natura edificatoria a fini fiscali. E’ stato infatti affermato che l’edificabilità di un terreno ai fini della determinazione del suo valore venale non può – una volta riconosciuta tale edificabilità da uno strumento urbanistico generale – ritenersi inficiata dalla (eventuale) mancanza di un piano particolareggiato o attuativo. Pertanto, l’inserimento dell’area nel “Piano Strutturale Comunale” (PSC), in quanto di portata generale e prodromica all’adozione di strumenti attuativi, comporta la tassabilità ai fini dell’IMU a valore non di area agricola, ma di area edificabile.

Per pagare l’IMU su un’area edificabile occorre stabilire il suo valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, vale a dire il suo valore di mercato, a nulla rilevando se il Comune ha inviato o meno la comunicazione al contribuente del provvedimento di attribuzione della natura di area edificabile di un terreno, circostanza che non incide sulla validità dell’avviso di accertamento e non impedisce, pertanto, l’applicazione delle sanzioni [Cassazione n. 5894 del 05/03/2024; Cassazione n. 28932 del 18/10/2023].

In merito alla determinazione del valore venale (intendendo l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione) con la pronuncia n. 5822 del 5/3/2024 la Cassazione ha affermato che deve ritenersi legittimo il criterio di determinazione del valore delle aree edificabili, con  il metodo c.d. “di trasformazione“. La Cassazione ribadisce che per la determinazione della base imponibile dell’IMU da applicare alle aree edificabili si deve seguire la regola indicata dall’art. 5 comma 5 del D.Lgs. n. 504/92, secondo cui “il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.  E’ quindi indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dalla legge, parametri che, pertanto, devono considerarsi tassativi. Inoltre la Cassazione ha, altresì, statuito che a detta disposizione, che rinvia ad una pluralità di elementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi (ad esempio l’indice di edificabilità e la destinazione d’uso consentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche), può senz’altro ricondursi il metodo analitico-ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulla “determinazione del valore dell’area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell’edificato), “come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l’area presa in considerazione”, ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione)”. Ebbene, la rilevanza, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, dei parametri offerti dagli indici di edificabilità e dalla destinazione d’uso delle aree, dagli oneri di adattamento del terreno e dalla stessa maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria dell’area, dà conto, per vero, del rilievo secondo il quale il criterio analitico-ricostruttivo in questione trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cui contesto la potenzialità edificatoria dell’area viene assunta nella sua concreta, ed obiettiva, dimensione, e non in quella che, in buona sostanza, viene rimessa alle scelte economiche (e di convenienza) del contribuente, laddove, come sempre avviene nelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie di valutazione, si tratta di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali positivi a fondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all’utilizzazione del metodo di stima.

Infine, si ritiene utile ricordare che, per evitare accertamenti, qualora il valore da considerare fosse diverso dal valore proveniente dall’applicazione dei valori deliberati dal Comune, il contribuente deve presentare dichiarazione eventualmente allegandoci perizia asseverata da tecnico abilitato.